Ingatlan adás-vétel

[polika]

Hajaj!
Most kaptam meg egy adásvételi szerződést, mert nem értettem valamit. 2002. év végén eladtak egy ingatlant. A vételárt Ft-ban van kifejezve.

Törlesztés 93 hónap minden hó első napján érvényes USD MNB árfolyam, de Ft-ban utalnak. (na ezt eddig nem tudtam, nem tudom az előző könyvelő tudta-e) Csak idén 2. negyedévtől vettem át a céget.
Szerződésben szerepel az előtörleztési lehetőség, és akkor engedményt kapnak. Ez is USD-ben van kifiejezve. Tavasszal történt is egy előtörlesztés, bankból olvastam, csakhogy nekem még nagyon nem futott ki az egyenleg. Ekkor derült ki, hogy az előtörtlesztésnél is elszámolták még ezen felül a hónapokat. Nem is ez a lényeg, mert ezt majd valahogy kikutyulom így már, hogy ennyivel is okosabb vagyok.
Bár lehet, hogy az IQ szintem még nem üti meg az APEH-os mércét.
Inkább az a gondom, hogy az ilyen módon adott engedményt hova könyveljem.
Idei év 86-osa, és nem növelünk vele társasági adóalapot?

[Tündi_44]

Köszi Klári
Igen volt róla szó hogy be lehet lépni de van fenn egy Apeh- os állásfoglalás is amibe az Apeh azt irja hogy nem. Innen töltöttem le talán a segédlet vagy dokumentumokból. Most a könyvvizsgáló is azt mondta hogy szerinte nem lehet de felhivom az Apehet már van egy telefonszámom és megkérdem az illetékest. Köszönöm szépen.
Már csak letisztul ez az ügylet. Még azzal nem vagyok egyébként tisztába teljesen, hogy ha továbbértékesitési céllal vette tavaly az ingatlant akkor mibe különbözik mintha csak TE. Mert egyébként meg használta is étteremként.

[gugu7]

Sziasztok!

Felteszek egy segédletet a dokumentumokba, ami szakirodalomban is megjelent és egy előadási vázlat része. Remélem segít az ingatlanértékesítés adókötelezettségének megítélésében.
Ettől függetlenül, úgy emlékszem, hogy valahol már megbeszéltük, hogy az értékesítésre tekintettel év közben is be lehet az Áfa körbe lépni.

[Tündi_44]

Ebben az esetben ez áfa mentes lesz, és nem kell megfizetni az APEH felé, de meg sem kapja a vevőtől.

Elnézést hogy most ide irok de csak azért mert most lett esedékes az ügylet amiről kérdeztem és bizony úgy néz ki hogy a 2007- ben visszaigényelt áfa összegét azt időarányosan vissza kell fizetni /120- hónap figyelése ami 2008-tól 240 hónapra módosult./ Áfa 136§/ Vagy ha valaki mást tud akkor irjon. Csak azért irtam ide hogy ha valakinek van hasonló és visszanézi akkor azért erre figyeljen vagy nézzen utána. :roll:

[S.Kata]

Sziasztok!

Segítségtszeretnék kérni. Párom örökölt 2002-ben egy garázst a nővérével közösen fele-fele arányban.Az ingatlan értéke 280 ezer Ft volt, és az édesanyjuk haszonélvezetével terhelt. 2007-ben eladták 400 ezerért. Mennyi adót kell fizetniük? A 120 ezer felének a 25%-át? Vagy a haszonélvezet is érték, ezért a 70 éves asnyuka haszonélvezetének az értékével kell csökkenteni a jövedelmet, és azt felezni, és annak a 25%-át kell fizetni?
Kell- e ebben az esetben az édesanyjának is adózni, és mennyit?

Akkor nem kell az anyuka haszonélvezeti jogának értékével számolni, ha az adásvételi szerződésben rögzítették, hogy ő haszonélvezeti jogának ellenértékéről lemond, a vételárat a gyerekek fele-fele arányban vették fel. (Feltételezem, hogy nem mondott le, mert akkor az ajándéknak minősül és a gyerekek ajándékozási illetéket fizettek volna.)

[Szotyi42]

Újból segítséget kérek!

Ingatlan értékesítésnél a szerzés 2004 év, érték 1,5 millió Ft. Eladás 2007. Ár:7,5millió Ft. Milyen költségek számolhatók el, volt tetőcsere 2160.000 Ft, nyílászáró csere 966000 Ft, Felújítás, tatarozás, vakolás 1.800000 Ft.
Nincs építési, bővítési engedély, nincs komfortfokozat-emelés, csak a külsőségek vannak. Nem tudom, hogy mitévő legyek, segítsetek, Köszönöm.

[Ercsi]

Sziasztok!

Segítségtszeretnék kérni. Párom örökölt 2002-ben egy garázst a nővérével közösen fele-fele arányban.Az ingatlan értéke 280 ezer Ft volt, és az édesanyjuk haszonélvezetével terhelt. 2007-ben eladták 400 ezerért. Mennyi adót kell fizetniük? A 120 ezer felének a 25%-át? Vagy a haszonélvezet is érték, ezért a 70 éves asnyuka haszonélvezetének az értékével kell csökkenteni a jövedelmet, és azt felezni, és annak a 25%-át kell fizetni?
Kell- e ebben az esetben az édesanyjának is adózni, és mennyit?

[ildikó]

Kedves Klári ! Köszönöm szépen a segitségedet, én is ugy gondoltam de nagyon erősködött , hogy az ügyvéd szerint elszámolhatja, ezért egy kissé elbizonytalanodtam. üdv.Ildikó

[gugu7]

Szia Ildikó!

Te tudod jól, hogy nem!

[ildikó]

Sziasztok ! Segitségre lenne szükségem. Ingatlan eladásnál marad 400.000.- Ft ami után adózni kellene. Az ügyvéd azt a tájékoztatást adta az illetőnek, hogy a 400.000.- Ft-ot a már régebben meglévő másik lakására költse el felujitás cimen , amiről számlája is van ajtó, ablak. Szerintetek ezt igy betudhatja-e a fennmaradó bevételébe. üdv.Ildikó

[Moncsa]

Köszönöm Marianna, én is ettől féltem.
Moncsa

[Marianna]

sziasztok!
Két kérdésem lenne:
- A szüleim eladták 2004-ben a víkedtelküket, a jövedelem után , ahogy kellett leadóztak. Most vennének egy másikat, kevesebb pénzért. Vissza lehet -e igényelni a befizetett szja-t? Ez is üdülő lenne, tehát nem lakásvásárlás történt.
- Ez utóbbi telek/üdülő vásárlás esetén mennyi az átíratási illeték?
Köszönöm válaszaitokat előre is,
üdv, Moncsa

Erre valaki?

Nem lehet a SZJA-t visszaigényelni.
Átírási illeték -visszterhes vagyonátruházás esetén- általában 10% (lakás esetében kedvezőbb), de mivel ez nem az ugye, szerintem a 10%-ot kell majd fizetni.

M

[Moncsa]

sziasztok!
Két kérdésem lenne:
- A szüleim eladták 2004-ben a víkedtelküket, a jövedelem után , ahogy kellett leadóztak. Most vennének egy másikat, kevesebb pénzért. Vissza lehet -e igényelni a befizetett szja-t? Ez is üdülő lenne, tehát nem lakásvásárlás történt.
- Ez utóbbi telek/üdülő vásárlás esetén mennyi az átíratási illeték?
Köszönöm válaszaitokat előre is,
üdv, Moncsa

Erre valaki?

[Moncsa]

sziasztok!
Két kérdésem lenne:
- A szüleim eladták 2004-ben a víkedtelküket, a jövedelem után , ahogy kellett leadóztak. Most vennének egy másikat, kevesebb pénzért. Vissza lehet -e igényelni a befizetett szja-t? Ez is üdülő lenne, tehát nem lakásvásárlás történt.
- Ez utóbbi telek/üdülő vásárlás esetén mennyi az átíratási illeték?
Köszönöm válaszaitokat előre is,
üdv, Moncsa

[polika]

Ilyenjeim nem nagyon szoktak lenni, mégis azt mondom, ha megszakadt is arra a lakásra a kedvezményed, mivel ebből éven belül újra lakást szereztél, így arra továbbszáll.
Azért hivd fel az APEH-ot, biztos, ami biztos.

[Imola]

Polika köszi a választ!
Egy kicsit megbonyolítja, hogy mivel visszaigényelt adóval fizettem ki a lakás árának egy részét (2004), ezért öt éven belül nem lett volna szabad elcserélnem (2007). Csere=adás+vétel Megszakadt a tulajdonjogom, vagyis az ideiglenes kedvezmény nem vált véglegessé (Apeh útmutató 89.o.)
"A kedvezmény ideiglenes: A visszakapott adóösszeg alapját bevételnek kell tekinteni akkor ha az így megszerzett lakást öt éven belül elidegeníti. Öt éven túli elidegenítés esetén a kedvezmény véglegessé válik."
"Abban az esetben, ha az átruházás az említett időszakban megtörténik, akkor a lakásszerzési kedvezmény alapjáúl szolgáló összeget az átruházás évében jövedelemként kell figyelembe venni. Az előzőekben foglaltak szerint kell eljárni akkor is, ha a kedvezmény alapjáúl szolgáló jog bármely más ok miatt megszünik."
Igaz visszavásároltam a lakást (2007), de megszakadt a folyamatos tulajdonjogom és erre nem térnek ki.
Nagyon bonyolult eset vagyok...és nem tudom értelmezni a fenntebb írtakat, sajnos...
Szeretnék nyugodtan aludni, kérlek segíts nekem...

[polika]

2007-ben nem írsz lakáseladásról, csak jövedelem nélküli cseréről. Fizetni szerintem nem kell.
Aztért a bevallásba a cserét lehetséges, hogy be kell állítani.

[Imola]

Szeretnék segítséget kérni!
2003-ban eladtam egy lakást amiből 4650000FT adóköteles jövedelmem keletkezett, 930000FT adót befizettem.
2004-ben visszaigényeltem 800000FT-ot, mert vettem egy lakást 3900000FT-ért. 80000FT illetéket befizettem.
2007-ben elcseréltem ezt a lakást pénzmozgás nélkül.
2007-ben vettem egy lakást 1500000FT-ért. 30000FT illetéket befizettem.
Egyéb kiadásokról nincs számlám.
Idén mennyi adót kell befizetnem?

[Tündi_44]

Köszönöm szépen Polika. Tanulságos volt a másik is . Nem is tudtam hogy a bérbeadástól is függ az Áfa visszaigénylése, meg még mennyi mindentöl.. De bonyolult ez a könyvelősdi...)

[polika]

Ezt a választ ma kaptam, szívesen közzéteszem.

Hivatalunkhoz e-mailben érkezett, tájékoztatást kéro levelére az alábbi választ adom:

1./ A 2008. január 1-jétol hatályos 2007. évi CXXVII. törvény 135. § (2) bekezdésének b) pontja alapján a bérbeadás idoszakára jutó elozetesen felszámított, beszerzéskor le nem vont ÁFA összegét annak a naptári évnek az utolsó adómegállapítási idoszakában kell szerepeltetnie, amelybe rendre 11 hónap elteltével a tizenkettedik hónap esik. Mivel a bérbeadási idoszak egy hónapig tartott és a vállalkozás a lakást 11 hónapon belül eladta, az eladáskor a 136. § eloírása alapján kiigazítást tehet.
A fentiek alapján a lakást eladó vállalkozás levonásba helyezheti, illetoleg visszaigényelheti a 2007. évi beszerzéskor le nem vont ÁFA összegének arányos részét.
2./ Az eladáskor kiállított ÁFA-s számlát módosítani szükséges, mivel a már hivatkozott törvény 142. § (1) bekezdésének e) pontja alapján az adót a termék beszerzoje, vevoje fizeti a 86. § (1) bekezdésének j) és k) pontja alá tartozó termékértékesítés esetében, ha az értékesíto adóalany élt a 88. §-ban említett választási jogával.
3./ A már hivatkozott törvény 125. § (1) bekezdés b) pontja szerint a lakóingatlant terhelo elozetesen felszámított adó összege abban az esetben vonható le, ha a 86. § (1) bekezdésének j) pontja alá tartozik, beszerzése igazoltan továbbértékesítési célt szolgál és az értékesíto adóalany élt a 88. § szerinti választási jogával, illetoleg ugyanezen § (2) bekezdés c) pontja alapján akkor, ha igazoltan egészben vagy túlnyomó részben úgy hasznosítja, hogy azt bérbe adja, feltéve, hogy élt a 88. § szerinti választási jogával.

Az Alkotmánybíróság 60/1992. (XI. 17.) AB határozatban rögzítettekkel összhangban tájékoztatom, hogy az elozoekben részletezettek szakmai véleménynek minosülnek, kötelezo erovel nem bírnak.


Tisztelettel:

Adó-és Pénzügyi Ellenorzési Hivatal
Közép-dunántúli Regionális Igazgatóság
Tájékoztatási Foosztály
Levél szövege:


Tisztelt Ügyintézo!

A következo kérdés megválaszolásában kérném segítségüket.

Egy társaság 2007 novemberében úgy jutott új lakáshoz, hogy vevoje az elvégzett munka egy részét ilyen formában egyenlítette ki. A társasaházi lakás ekkor még, sot tudomásom szerint most is csak ideiglenes használatbavételi engedéllyel rendelkezik. A lakás számlában szereplo áfáját 2007. folyamán nem igényelték vissza. 2008-évtol mind ingatlan bérbeadásra, mind ingatlanértékesítésre bejelnetkeztek az áfa alá, tekintettel arra, hogy nem volt eldöntve mi lesz a lakás sorsa. 2008-ban sikerült is bérbeadás útján hasznosítani, melyrol szintén áfás számla került kiállításra. Az erre a hónapra jutó áfa rész, mikor válik levonhatóvá? 2008. év utolsó áfa bevallásában, illetve az eladás idopontját magában foglaló bevallási idoszakban?
2008. márciusában muködési finanszírozási gondok miatt a lakást eladták egy lízingcégnek, amit egy másik vállalkozás lízingel nyilt végu lízing formájában. Az eseményrol áfás számla kerül kiállításra.
Kérdésem lenne mindkét vállalkozás vonatkozásában.
A lakást eladó cég esetében visszaigényelheto-e az eredetileg, 2007. év folyamán levonásba nem helyezhetett áfa, tekintettel arra is, hogy eladás során a számlában ismét szerepel a fizetendo áfa összege? A bérbeadásig könyveinkben áruként szerepeltettük, csak a bérbeadás megvalósításakor került aktiválásra.
A lízingbevevo vállalkozásnál pedig visszaigényelheto-e a lízingszámlákban feltüntetett áfa? Ez a vállalkozás is bejelentkezett mindkét esetre áfa alá, s a lakás bérbeadását tovább folytatják.
Nagyon hálás lennék, ha válaszukat még a negyedéves áfa bevallási határido elott megkaphatnám.

[polika]

Ebben az esetben ez áfa mentes lesz, és nem kell megfizetni az APEH felé, de meg sem kapja a vevőtől.

[Tündi_44]

Segitséget szeretnék kérni: A cégem 2007-be vett egy ingatlant igaz hogy telephelynek de továbbértékesitési cél volt az adásvételi szerződésbe. A cég tevékenységi körébe szerepel az ingatlan forgalmazás csak egyenlőre étteremi bevétele van. Na most ezért 2008-ba szeretné is eladni a kedvezményes illetékkiszabás miatt. Mivel egy másik cégtől vette az Áfáját vissza is igényelte. Meg is kapta. Most én nem tudom hogy jól tudom-e de úgy emlékszem hogy az ingatlanértékesités ÁFA mentes lett 2008- ba és az Áfa nyilatkozatos lapon a 11. sor szól arról hogyha mégse Áfamentesen akarok számlázni. Én ennek a cégnek nem töltöttem ki ilyen nyilatkozatot. Akkor most ha eladja az ingatlant Áfamentes értékesités lesz és nem kell az áfáját megfizetnie. ??

Most a későbbiekben szeretném felhivni a figyelmet az Áfa136§-ra. Ezzel kapcsolatba.

[Szotyi42]

köszönöm a segítséget Ilona, most már tudom merre induljanak...

[Ilona63]

Segítségeteket kére!
Az egyik magánszemély ismerősöm tette az alábbit az előző héten: Földterületet értékesített, de az ellenérték ami 6,5 millió forint , szemes napraforgó terményben kerül kiegyenlítésre.
Hát ezzel csupán még az a gond, hogy ő ezt a terméket tovább akarja adni egy őstermelő cimborájának, aki majd ezt profiljából adódóan értékesíti.
Hát igen összetett a kérdés: Magánszemélyként terméket szerintem nem értékesíthet, főleg nem ekkora volument, valamint a közbeiktatott őstermelő nem felvásárló , nem tudja, hogy vásárolhat-e?
Nem tudom, hegy mennyire tudtam értelmezhetően leírni, de a fő probléma, hogy az ellenértékként kapott napraforgót szerintem nem adhatja el így. segítség, mert egész évben "szotyizni" kell!

Ismerősöd eladhatja a napraforgóját, de mivel nem őstermelő, igy ingó értékesitésnek minősül, és az ingó értékesitésre vonatkoó szabályok szerint fog leadózni másodikként, mert először meg ingatlan értékesitésre vonatkozó szabályok alapján, ha volt jövedelme belőle.

[Szotyi42]

Segítségeteket kére!
Az egyik magánszemély ismerősöm tette az alábbit az előző héten: Földterületet értékesített, de az ellenérték ami 6,5 millió forint , szemes napraforgó terményben kerül kiegyenlítésre.
Hát ezzel csupán még az a gond, hogy ő ezt a terméket tovább akarja adni egy őstermelő cimborájának, aki majd ezt profiljából adódóan értékesíti.
Hát igen összetett a kérdés: Magánszemélyként terméket szerintem nem értékesíthet, főleg nem ekkora volument, valamint a közbeiktatott őstermelő nem felvásárló , nem tudja, hogy vásárolhat-e?
Nem tudom, hegy mennyire tudtam értelmezhetően leírni, de a fő probléma, hogy az ellenértékként kapott napraforgót szerintem nem adhatja el így. segítség, mert egész évben "szotyizni" kell!